Quais cuidados ter ao comprar um imóvel?

Comprar um imóvel é sonho de muitas pessoas, mas sem os devidos cuidados pode virar um grande pesadelo. Portanto, antes de assinar o desejado contrato, analise todos os envolvidos na relação negocial, proprietário, cônjuge e o imóvel.

Essa análise é feita de foram documental, sendo assim e necessário as seguintes certidão:

• Cópia da matrícula imobiliária atualizada;

• Certidão atualizada de ônus e ações;

• Certidão Negativa de Débitos IPTU e débitos condominiais - Declaração feita pelo síndico e Cópia da ATA condominial que nomeou os representantes;

• Certidões de executivos fiscais e ações cíveis do cartório distribuidor do domicílio do vendedor e do imóvel;

• Certidão de interdição, tutela e curatela;

• Certidão da justiça federal; Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;

• Certidão Negativa de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal ( se o vendedor for pessoa jurídica).

• Instrumentos públicos que conferem a propriedade ao vendedor, como escritura pública, formal de partilha em divórcio ou inventário,

Ainda que faça o levantamento das certidões de ações reipersecutórias, pode existir um processo em andamento e esse ainda não ser de conhecimento do Cartório de Registro de Imóveis, o processo pode está no início, o vendedor pode ter sofrido alguma constrição, mas ainda não ter sido averbada, diante disso, uma busca diretamente nos fóruns estaduais e federais é importante para analisar a viabilidade do negócio de compra e venda.

Nesse contexto, cabe esclarecer, segundo a súmula 375/STJ, "quando não há prévio registro da penhora do bem alienado, o reconhecimento da fraude à execução depende, necessariamente, da comprovação de má-fé do terceiro adquirente."

Diante disso, ainda que o comprador esteja totalmente imbuído de boa-fé e não tenha qualquer conhecimento sobre execuções face ao vendedor, caso compre o imóvel terá dores de cabeça, pois sua casa poderá sofrer um gravame/penhora, e assim será obrigado a propor uma ação chamada embargos de terceiros para provar sua boa-fé na compra e venda do imóvel.

No caso de imóveis usados, faça análise estrutural, por exemplo, das instalações hidráulicas, elétricas, estado dos pisos, possíveis infiltrações, acabamentos, visite o imóvel durante o dia e a noite.

Importante mencionar, a escritura pública deve retratar o valor real do negócio. Escritura com valor fictício, além de ser crime contra a ordem tributária, o comprador corre o risco de receber somente o valor declarado caso o negócio seja anulado, ainda está sujeito ao pagamento de imposto de renda sobre lucro imobiliário em caso de venda futura pelo valor real, e pode ter a venda anulada pelo locatário diante do direito de preferência se o valor constante na notificação for superior ao valor da venda.

Portanto, elaborar um devido contrato de compra e venda, analisar criteriosamente a documentação do imóvel e do seus proprietários, ter ciência do valor real de mercado, estado do imóvel, evitará problemas futuros.