Como regularizar imóvel através da adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória extrajudicial, foi regulamentada pela lei 14.382/2022, inserindo o art. 216-B da Lei de Registros Públicos, estabelece o procedimento para regularização do registro de um imóvel.

Pode ser fundamentada por atos ou negócios jurídicos que envolvam promessas de compra e venda, permuta, cessões ou promessas de cessão.

Possibilitando ao comprador registrar o imóvel em seu nome quando o vendedor descumpre o contrato, falece, é declarado ausente, torna-se civilmente incapaz, está em local incerto ou desconhecido, ou no caso de pessoa jurídica extinta. O adquirente deverá ser assistido por advogado.

É possível registrar mais de um imóvel, desde que estejam na mesma circunscrição do ofício de registro de imóveis, com coincidências de interessados ou legitimados e não resulte prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo.

O registro começa com o protocolo e a autuação do requerimento (petição inicial) firmado pelo advogado, incluindo o pedido de notificação extrajudicial a ser dirigida ao promitente vendedor, devidamente acompanhado da promessa de compra e venda, cessão ou sucessão. Após 15 dias úteis sem resposta do notificado, o descumprimento é certificado pelo Registrador, permitindo ao interessado lavrar um ato notarial em um Tabelionato de Notas.

A comprovação do pagamento do imóvel pode ser construída pela apresentação de diversos documentos, entre eles:

I – ação de consignação em pagamento com valores depositados;

II – mensagens, inclusive eletrônicas, em que se declare quitação ou se reconheça que o pagamento foi efetuado;

III – comprovantes de operações bancárias;

IV – informações prestadas em declaração de imposto de renda;

V – recibos cuja autoria seja passível de confirmação;

VI – averbação ou apresentação do termo de quitação; ou

VII – notificação extrajudicial destinada à constituição em mora.

Não é necessário o registro da promessa de compra e venda ou cessão para a adjudicação compulsória extrajudicial, nos termos da Súmula n. 239 do STJ:

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

E o Enunciado n. 95 da I Jornada de Direito Civil do CJF:

O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”).

Caso a promessa de compra e venda tenha cláusula de arrependimento, a adjudicação extrajudicial não será possível.

Em caso de impugnação, o Registrador pode tentar uma conciliação entre as partes. Acolhida a impugnação, o procedimento é encerrado, e as partes deverão buscar solução por via judicial, já que procedimentos extrajudiciais não são adequados para resolver litígios.

Por fim, a regularidade fiscal do vendedor( ou qualquer transmitente) não é condição para o deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial. E o promitente vendedor também pode utilizar a adjudicação compulsória extrajudicial para transferir a propriedade caso o promissário comprador se recuse a recebê-la.